Was der Mietspiegel ist und wie man ihn findet
Der Mietspiegel ist ein Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er zeigt, welche Mieten in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt werden.
Es gibt zwei Arten: den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt. Er hat im Rechtsstreit mehr Gewicht.
Seit dem Mietspiegelreformgesetz von 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Größere Städte müssen einen qualifizierten Mietspiegel vorhalten.
Wo findet man den Mietspiegel?
Mietspiegel werden von Gemeinden veröffentlicht — oft auf der Website der Stadt oder des Amts. Manche Mietervereine halten lokale Mietspiegel vor. Wer in einer Stadt ohne Mietspiegel wohnt, kann sich auf Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten stützen.
Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Wohnungen im freien Wohnungsmarkt. Sozialwohnungen, möblierte Zimmer und Gewerbemietflächen fallen in der Regel nicht darunter.
Der Mietspiegel ist öffentlich — Sie müssen ihn nicht kaufen. In vielen Städten ist er kostenlos als PDF verfügbar.
Wann eine Mieterhöhung rechtens ist — und wann nicht
Eine Mieterhöhung ist kein einseitiger Akt. Sie setzt bestimmte Voraussetzungen voraus und muss schriftlich begründet werden.
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Als Begründung sind zulässig: Verweis auf den Mietspiegel, Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Fehlt eine dieser Begründungen, ist die Erhöhung formal unwirksam.
Zeitliche Grenzen
Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Die letzte Erhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen, bevor die nächste angekündigt werden darf. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Was Mieter tun können
Nach Erhalt des Erhöhungsschreibens haben Mieter zwei Monate Zeit, zu reagieren. Sie können zustimmen, ablehnen oder nur teilweise zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter klagen. Bis zur Entscheidung zahlt der Mieter die bisherige Miete weiter.
Prüfen Sie jede Mieterhöhung gegen den lokalen Mietspiegel. Eine Begründung, die sich auf einen veralteten Mietspiegel stützt, kann angreifbar sein.
Was bei Schimmel in der Wohnung gilt
Schimmel ist ein häufiger Konfliktpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Die entscheidende Frage ist: Woher kommt er?
Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. Diese Feuchtigkeit kann verschiedene Ursachen haben. Baumängel wie fehlende Dämmung, Wärmebrücken oder undichte Leitungen sind Sache des Vermieters. Falsches Nutzerverhalten — zu wenig Lüften, zu wenig Heizen, feuchte Wäsche trocknen in kleinen Räumen — kann in die Verantwortung des Mieters fallen.
Was Mieter sofort tun sollten
Schimmel immer schriftlich beim Vermieter melden. Das Datum der Meldung festhalten. Fotos machen. Wenn der Vermieter nicht reagiert, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern — aber das ist rechtlich komplex und sollte nicht ohne Beratung geschehen.
Ein Sachverständiger kann die Ursache klären. Die Kosten trägt zunächst derjenige, der ihn beauftragt. Wird der Vermieter als verantwortlich festgestellt, kann eine Kostenerstattung beansprucht werden.
Schriftliche Meldung ist entscheidend. Wer Schimmel nicht meldet, kann später schlechter argumentieren, dass er nichts dafür konnte.
Wie die Kündigungsfrist berechnet wird
Die Kündigung eines Mietverhältnisses folgt klaren Regeln — sowohl zur Form als auch zur Frist.
Für Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Sie muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, damit dieser Monat in die Fristberechnung einfließt.
Beispiel zur Berechnung
Wenn Sie am 2. März kündigen (dritter Werktag), endet das Mietverhältnis am 31. Mai — also nach drei vollen Monaten (März, April, Mai). Geht die Kündigung erst am 5. März ein, beginnt die Frist erst im April und das Mietverhältnis endet am 30. Juni.
Verlängerung durch Vertrag
Für Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist je nach Mietdauer — nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Für Mieter gilt immer drei Monate, unabhängig von der Mietdauer. Eine vertragliche Verlängerung der Mieterfrist ist unzulässig.
Kündigen Sie per Einschreiben. So haben Sie einen Beleg, wann das Schreiben eingegangen ist. Übergabe gegen Quittung ist ebenfalls sicher.
Was Schönheitsreparaturen wirklich bedeuten
Schönheitsreparaturen sind ein Dauerstreitthema. Viele Mietvertragsklauseln dazu sind unwirksam — aber nicht alle.
Als Schönheitsreparaturen gelten das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören Arbeiten an der Außenfassade oder tiefgreifende Renovierungen.
Wann sind Klauseln unwirksam?
Starre Fristenpläne — zum Beispiel "Küche alle drei Jahre, Wohnzimmer alle fünf Jahre" — sind unwirksam, wenn sie keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand nehmen. Auch Klauseln, die Mieter zur Renovierung verpflichten, obwohl sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Quotenabgeltungsklauseln, die anteilige Renovierungskosten auch bei vorzeitigem Auszug verlangen, sind ebenfalls in aller Regel unwirksam.
Was wirksam bleibt
Eine Klausel, die Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf verlangt und die Wohnung renoviert übergeben wurde, kann wirksam sein. Die genaue Formulierung entscheidet.
Bewahren Sie das Übergabeprotokoll aus dem Einzug auf. Es zeigt, in welchem Zustand die Wohnung war — und ist bei Auszug entscheidend.